ХАОТИЧНОСТЬ ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ

Любой город – это живой организм, он растет и развивается в соответствии с историческими традициями и современными веяниями. Главная цель местных властей – создать для всех жителей городского поселения комфортную среду обитания. Это понятие очень емкое и многогранное, включающее в себя много важных составляющих. Одной из них является строительство жилья и объектов социальной инфраструктуры.

 

В идеале строительство должно вестись в соответствии с генеральными планами застройки городов, этот процесс должен подчиняться последовательному алгоритму действий, быть ответной реакцией на общественные запросы горожан. К сожалению, разработанные еще в советское время генпланы приднестровских городов потеряли актуальность. К примеру, проект планировки г.Бендеры был разработан государственным проектным институтом «Молдгипрострой» еще в 1969 г. Шесть лет назад столичные власти попытались выработать новый генплан застройки Тирасполя. Для этого были приглашены специалисты одного из проектных институтов Санкт-Петербурга. Они вынесли неутешительное для местных властей заключение – «цена вопроса» составляет 700-800 тыс. долларов. В нынешних условиях выделить такие средства местному бюджету не под силу. Единственное, что под силу управлению архитектуры госадминистрации, – это перенести на электронные носители («оцифровать») 860 планшетов. Эта работа сейчас ведется.

Практика последних двух с половиной десятилетий свидетельствует: строительство объектов, в том числе и во дворах, на придомовой территории, идет, сообразуясь не с потребностями города, людей, в нем проживающих, а исходя из запросов предпринимателей, для которых тот или иной объект, прежде всего, является предметом извлечения прибыли. Налицо конфликт общественных интересов. С одной стороны, жители многоэтажных домов вправе рассчитывать на комфортные условия проживания, с другой – развитие малого и среднего бизнеса позволяет получать дополнительные налоги в местный бюджет. Именно последний фактор привел к применению концепции так называемой точечной (уплотнительной) застройки, которая в основной своей массе носит хаотичный характер. Это когда чуть ли не в каждом дворе есть магазин, интернет-клуб, аптека и парикмахерская, а может быть, и кафе с баром. Строят отдельно стоящие здания в непосредственной близости к жилым домам, осваивают подвалы, покупая квартиры на первом-втором этажах, выводя их из жилого фонда, пристраивая к ним дополнительные метры, перестраивая их, вводят в эксплуатацию.

И «пошла писать губерния» – сносятся детские площадки, вырубаются зеленые насаждения, исчезают места отдыха, а новые объекты капитального строительства возводятся в недопустимой близости к жилым домам, ухудшая освещенность в квартирах. И вот уже «льется песня» утренних криков грузчиков. Из недавних красноречивых примеров – установка нескольких торговых павильонов у дома №8/1 по ул. Юности в столице, причем на действующем газопроводе. При этом рядом размещаются два крупных торговых центра – «Причерноморье» и «Атлантика», а также «Хитрый» рынок. Благодаря усилиям сотрудников многих уполномоченных органов и должностных лиц, в том числе и главы государства, мытарства жильцов закончились, их многолетняя бескомпромиссная борьба за свет и воздух, за право жить в комфортных условиях увенчались успехом – прокуратура опротестовала решение о возведении этих торговых точек, после чего они были снесены (до сих пор остались фундаменты). А сколько еще таких адресов «аномальных зон» разбросано по карте столицы, сколько их в других городах республики!

Самым лакомым местом для застройки, безусловно, является центральная часть городов. Вот и ведется уплотнительное строительство в микрорайонах, районах многоэтажной жилой застройки со сложившимся еще в прошлом веке архитектурным обликом. Такие «шедевры» архитектуры на фоне домов-гигантов смотрятся, как бельмо на глазу. Редко кому удается «вписаться» в архитектурные и градостроительные черты прошлого.

Новое «скворечное» строительство оказывает негативное воздействие на несущие конструкции соседних домов, в которых нередко возникают трещины, прогибы плит балконов, просаживается фундамент. Новые, притулившиеся к домам, объекты увеличивают нагрузку на используемую дорожную инфраструктуру (автостоянки переполнены), способствуют росту загазованности во дворах. Здания и помещения уплотнительной застройки дополнительным бременем «ложатся» на инженерные сети жизнеобеспечения, мощность которых не была рассчитана на новых потребителей коммунальных услуг. Вследствие этого снижается надежность поставок газа, тепла, света, воды. Есть еще и финансовые потери – дело в том, что цены на квартиры в таких домах при продаже падают.

Но самое прискорбное, что при выделении уполномоченными органами земельных участков и выдаче разрешения на ведение на них строительства редко когда учитывается мнение тех, кто живет по соседству с объектами, которые могут быть построены. Чтобы поправить эту ненормальную ситуацию, депутатом Олегом Хоржаном разработана законодательная инициатива, позволяющая, по словам автора, «обеспечить непосредственное влияние жителей многоквартирных домов на формирование объектов инфраструктуры и благоустройства на придомовой территории» (законопроект единогласно принят в первом чтении. – Прим. ред.). В частности, для нахождения баланса интересов застройщиков и жильцов устранения фактора возможного затягивания рассмотрения вопроса о строительстве объекта общим собранием жильцов, предлагается установить, что если в течение 30 дней со дня получения уведомления оно не было проведено, то разрешение считается полученным по так называемому принципу «молчаливого согласия». Иными словами, провести собрание жильцы дома могут в том случае, если они не согласны с возведением нового объекта социальной инфраструктуры в непосредственной близости к их жилью. Если согласны, то необходимость в сборе отпадает.

Вместе с тем, в предоставлении больших полномочий жильцам многоэтажных домов по решению вопросов размещения новых объектов не все так однозначно, здесь много «подводных камней». Дело в том, что на данный момент большинство придомовых территорий под многоквартирными домами не размежевано, не закреплено за жильцами, хотя Земельным и Жилищным кодексами это предусматривается. То есть такое понятие, как «придомовая территория», есть, а вот механизм ее определения отсутствует. В дополнение к этому ввиду плотности застройки весьма проблематично определить, что та или иная придомовая территория относится к тому или иному дому. Теоретически жильцы приватизированных квартир (а их число в столице превышает 90%) кроме непосредственно своего жилья, общего имущества дома должны закрепить за собой в собственность и придомовую территорию (право на земельный участок наступает с момента его регистрации). На практике же этого не происходит, поскольку жители не объединяются в товарищества собственников жилья (ТСЖ) или потребительские кооперативы. К тому же в этом случае за эту территорию им придется платить земельный налог, что, безусловно, является сдерживающим фактором.

В итоге жилой фонд и территория вокруг домов в абсолютном своем большинстве по-прежнему управляется и обслуживается муниципальными управляющими компаниями и предприятиями. Вот и получается, что на практике этой землей (где удачно, где не очень, где учитывая общественное мнение, где не очень) распоряжаются муниципальные власти. Они называют их землями для жилой и общественной застройки. Городские власти и определяют при этом, что и где строить, и мнение жителей при этом играет даже не второстепенную роль. В связи с этим бытует расхожее мнение – если на все 100 прислушиваться к мнению общественности, то социальная, культурная и бытовая среда городов вообще не будет развиваться. И это вполне объяснимо, большинству из нас вновь возникшее соседство доставляет определенные неудобства и дискомфорт. Хотя, с другой стороны, объекты шаговой доступности, появившиеся в течение последних нескольких лет, во многом облегчают нашу повседневную жизнь.

Представители управлений и отделов архитектуры и градостроительства местных администраций причину недовольства новым строительством или перепланировкой видят в том, что недовольные преследуют собственные корыстные интересы. Зачинщиками возмущения, говорят они, выступают как раз те, кто по каким-либо причинам сам не успел получить земельный участок для ведения на нем строительства. В уплотнительной застройке они не видят ничего предосудительного, поскольку «еще во времена СССР возле жилых домов резервировались определенные площади для строительства объектов соцкультбыта» – это, во-первых. А во-вторых, в городах республики, особенно в крупных, ощущается острый дефицит свободных площадей. К тому же возможность строительства нового объекта, в частности, в Тирасполе, обсуждается членами градостроительного совета, при этом «взвешиваются» аргументы как «за», так и «против». Так что вряд ли есть основания утверждать, будто решение о строительстве того или иного здания является келейным.

Нельзя не отметить и такую немаловажную деталь – облегчению процедуры закрепления за предпринимателями построенных или перестроенных ими объектов способствовал и складывающийся порядок, когда можно было в нарушение действующих норм и правил сначала возвести что-то, а затем, уплатив за это административный штраф, фактически узаконить. Эдакая «строительная амнистия». Некоторые на этом даже построили бизнес, не стесняясь размещать в рекламных изданиях объявления типа «Узаконивание построек, перепланировок, недорого, с гарантией». Теперь же мы почему-то разводим руками и называем свои микрорайоны «шанхаями». Кстати, в этом китайском городе раньше так и было, а теперь это один из самых больших и удобных для жизни городов мира, там сумели навести порядок.

В строительстве объектов социальной инфраструктуры местные власти видят еще один позитивный момент – выполнение бизнесменами инвестиционных условий по благоустройству прилегающей территории. На это в городских бюджетах, особенно дотационных регионов, как всегда не хватает средств. Дальше – больше, занятость, налоги. И, наверное, было бы неверным решение все новое строительство запретить, чтобы потом получать от предпринимателей жалобы, что власти сдерживают развитие бизнеса, который стремится обеспечить самозанятость. С другой стороны, нельзя необходимостью наполнения бюджета оправдывать любые деяния, том числе и те, что уродуют сложившийся облик наших городов и сел.

Конечно, мы люди сердобольные, склонны прощать слабости окружающих нас. Нам часто бывает одновременно жаль и страдающих от точечной застройки жителей, и бизнесменов, ведь они вложили в реализацию проектов собственные средства, обделив ими членов семьи. Вот поэтому у нас и получается, как получается, хотим как лучше, а получается, как всегда. Соблюсти в этой ситуации баланс интересов жителей и бизнеса – первостепенная задача как власти, так и всего общества, ведь все мы находимся в одной лодке, живем в одном городе. Может быть, стоит в связи с этим вспомнить основополагающее правило совместного существования – «свобода одного человека заканчивается там, где начинается свобода другого». Самое парадоксальное, что эти слова принадлежат отцу русского анархизма Михаилу Бакунину, который априори, по определению отрицал всякий устанавливаемый порядок.

  САВВА МОРОЗОВ.